Как продать детские доли?
Если вы собираетесь продавать свою квартиру, в которой собственник несовершеннолетний ребенок (или несколько детей), то вам придется столкнуться с суровой реальностью нашего законодательства.
Казалось бы – квартира моя, дети тоже мои, мне и решать, что со всем этим делать.
Но нет… Закон (п.2, ст.37, ГК РФ) гласит, чтобы продать квартиру с долей ребенка нужно получить специальное разрешение от Органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства (в обиходе их называют просто «Опека») – это специальный отдел местной администрации , который курирует вопросы опеки и попечительства над несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей, а также над совершеннолетними недееспособными (или ограниченно дееспособными) лицами.
К функциям этого отдела относится и надзор за соблюдением прав несовершеннолетних детей (в том числе и имеющих родителей), например, при распоряжении принадлежащим ребенку недвижимым имуществом.
Именно поэтому любая сделка по отчуждению недвижимости, которой полностью или частично владеет ребенок, требует разрешения Опеки на продажу (пп.6, п.1, ст.8, и п.2, ст.19, ФЗ-48).
Документы:
- Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
- Заявление от родителей ребенка;
- Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
- Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии);
- Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
- Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
- Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
- Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.
Сроки:
После подачи в Опеку всех запрошенных ею документов, по закону она должна выдать разрешение на продажу квартиры (или мотивированный отказ) в письменной форме в срок до 15 дней (п.3, ст.21, ФЗ-48).
Частые ошибки родителей:
Многие заблуждаются, что взамен детям можно будет выделить долю в собственной квартире или у родителей.
В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки.
Так в соответствии со ст. 37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками.
